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真正厉害的房地产投资治理,都从审视这5个问题开始(上)

2022-04-03 01:14 阅读次数:

本文摘要:作者说房地产投资治理并不是一件轻松的事情,许多事项在规模房企不是问题,但到了一些中小房企、中小房地产相关投资机构,就酿成一件很大的问题。一个广义上的投资治理,包罗了融、投、管、退的全历程。本文暂且不讨论全历程、全生命周期的投资治理,相反,从一些小事来看看如何举行有效的投资治理。 注:因文章篇幅较长,将拆解为2篇文章更新,请连续关注14期(下)。

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作者说房地产投资治理并不是一件轻松的事情,许多事项在规模房企不是问题,但到了一些中小房企、中小房地产相关投资机构,就酿成一件很大的问题。一个广义上的投资治理,包罗了融、投、管、退的全历程。本文暂且不讨论全历程、全生命周期的投资治理,相反,从一些小事来看看如何举行有效的投资治理。

注:因文章篇幅较长,将拆解为2篇文章更新,请连续关注14期(下)。审视小我私家:忙而不盲,靠“时间治理”一些房企、投资机构,从老板到合资人、MD、投资总监、投资司理,基本上都在外面看项目,纵然是这样,他们也有许多项目来不及看,来不及筛选,究其原因就是“太忙了”。

疫情期间,他们开始远程办公,便开始坐下来更深入的看项目,而且通过视频集会等多种形式保持相同。其实,这次疫情给了我们更多的时间思考,如何才气让自己只管不忙?太忙了、忙死了的背后是时间治理的问题。很早以前,我就发现,每年底的事情总结中真正值得写在其中的事情可能不凌驾3项,最多不凌驾5项。

但当你以终为始,开始就思考年终总结时有哪些事情值得去写的时候,其实你已经开始思考哪些是有效的、有意义的且值得去做的。厥后我开始提醒我自己,也建议团队去学习、运用这样的方法。当我们都陷入很忙之时,我们要想有哪些事情其实是可以不用做的,有哪些饭局、应酬、集会、出差其实是没须要的。

也因此,我建议团队每周制定计划,制定每个项目、每件事情的优先级,并要求每周重点关注的事项不应凌驾3项,让自己制止陷入那些紧迫但不重要的事情上,而是把时间花在刀刃上。如何判断哪些事情是最重要的三项?每小我私家可能看法有所差别,但我以为可以有三个层面去思考。

一是应该牢牢抓住你的目的。你的年度目的、季度目的、月度目的以及每周的目的是什么,这是最重要的,也是最关键的。当你陷入忙碌时,须时时与目的对照,这样才不会偏离;二是当你太过忙碌时,要停下来想想忙了些什么。有些人一直停不下来,忙不完的集会,忙不完的接待,忙不完的应酬,但其实最终效果可能和那些没有那么忙的人的效果差不多。

高质量的忙才是我们所应该追求的。三是时间治理需要训练。没有人先天就明白举行时间治理,尤其是你面临中国这么庞大的市场,房地产这么庞大的行业的时候,忙是正常的,但有效才是最重要的,所以这个训练很重要。在“忙”这件事情上,我们似乎可以找到古往今来,从西到东许多词语来证明,所谓的“天道酬勤”等等,我认为忙和勤奋并不截然相同,许多人是用所谓的忙来取代思考,那些不经常出差,不经常社交,不经常饭局的人并不代表他不勤奋,他在用大量的时间去思考如何做正确的事情,而且在做正确的事情上始终努力,而不是简朴的把事情做正确来取代做正确的事情。

所以,我们要用定力,用智慧找到忙的意义。如果一时找不到,宁愿不忙,宁愿看书、跑步、远行、深度的思考,然后去找到忙的意义,找到正确的事情,而且将每一步做正确。审视项目:拒绝“随处看项目”,“项目立项”要靠谱一些机构和房企在做房地产投资时,基本没有流程的观点,他们的投资团队跟进项目,大部门是因为老板要求,另有一些是看到项目信息就冲出去看项目。我极不赞同这样毫无章法的投资治理。

我认为,这种看起来办公室都没人,人都在外面的状况并非好事。我和别人交流时说过,那些满世界跑的虽然看起来是在抢抓项目时机,但在出差之前,其实另有许多事情可以做,如果没做就冲出去,浪费了公司的钱还在其次,更重要的是,极大浪费了公司人力的时间成本,在这样看似忙碌的时间里,岁月急忙流逝,到头来可能一事无成。在冲出去之前,应该做一个基本的流程治理,那就是立项治理。

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当我们拿到项目时,应该做一些项目的研究事情:项目地块的现状、周围市场情况、所在都会的行业情况、竞争情况等等,我们还可以通过视频集会、电话相同等形式和有关方面做进一步交流,同时还可要求对方提供一定的问题清单并举行解答,还需要就所获得的质料做进一步的分析,通过其他同行做一些外围的相识,这些事情做完,其实你就能知道这个项目有没有可行性了。在这个历程中,其实你已经可以淘汰90%以上的项目信息,只剩下10%的项目信息,可以开始思量立项了,通过写简朴的立项陈诉,这个项目投资的基本逻辑就已出来,此时再冲出去到各地看项目才有意义。项目立项是绝大多数投资机构所忽略的,也是一些投资人员所忽略的。

有些投资人员满足于满世界去收集项目信息,认为有了项目信息就可以,这在一些以提供投资照料服务为主营业务的机构是有存在的合理性的,他们通常拿到信息后就很快和对方签订(最好是)独家的照料协议,然后就可以在市场上广撒网。然而如果你是一个工业投资机构,好比你是房企,你是开发商,你是真正的投资机构的时候,这样的方法显然是不够的。我们做投资,面临许多看起来都是项目时机的时候,我经常会问自己:凭什么这个项目别人做不了,只有你能做?也就是说,你的价值在那里?是因为你有钱?还是你的产物能力、你的特殊资源?你得想明确你和这个项目之间的价值。

那些在市场上飘来飘去的项目信息,我基本上不看,因为你能拿到,别人也能拿到,更况且,相比规模房企他们在每个省份、每个都会,投资的路径都已经很深入,凭什么他们都做不了,而你能做?有个二线都会的同行和我说过,这个都会或许有3万名“地虫”,专门从事项目中介服务的。一方面这是好事,因为它说明这个市场的时机和活跃度,另一方面就要你找到自己的价值,找到你能做这个项目的理由。如果你找不到,我认为你做这个项目的可能性并不高。

审视团队:看项目要么扎堆要么晾着,这样的团队不能要我们经常看到投资中的一种现象,要么就是一帮人扎堆看项目,要么就是许多项目没人跟进。这种现象都在差别企业、差别时间泛起,是一个值得关注的,需要解决的问题。形成这种现象,究其原因,首先是没有人员的分工。治理层之间没有分工,老板在干着投资的事情,股东在干着投资的事情,其他高层治理人员都在干着投资的事情。

这就导致其他员工越发没有分工。没有分工的效果,就是高层扎堆看项目。看一个项目可能一个投资司理就够了,可是没有分工的公司,可能都是高层治理人员扎堆去跟进项目,而其他员工则无所适从,他们不知道要做什么,不知道应该怎么做,其泉源不能怪那些员工,而应认真思考如何专业化分工。其次,是没有地域的分工。

高层治理人员是全能选手,走南闯北,从东到西,样样都市,这其实是一种人力资源上的极大浪费。因为他们没有地域上的分工,他们没有根据要结构的差别都会和区域将人员举行分工。第三,没有形成年轻员工的发展机制。我们当年做投资时,最开始也不懂,但我们有时机能从项目、实践、一线中学习,所以我们才气不停积累履历,不停提高自己的投资能力和投资水平。

如今在一些机构,年轻人可能都源于外洋配景,有的还是名校,但他们不知道要干什么、要怎么干,这其实是人员的极大浪费。我以为,高层治理人员要学会往退却,老板不醒目了总裁的活,总裁不醒目了分管副总裁的活,副总裁不醒目了投资总监的活,我们要给年轻的投资人员时机,让他们冲上去,给他们压担子。

年轻的人员,不要怕他们履历不足、专业差池口,反而要形成勇于继承的气氛,让他们有劲头、有奔头,固然,我们也需要做好教练,做好培训,做好支持,做好后备,做好服务。这样,才气形成一批一批的生力军,才气建设行之有效的梯队。

纵观一下,为什么很难有长青的企业?重要的原因之一就是梯队建设做得欠好。那么如何治理投资团队?优秀的投资人员又需要具备哪些特质?《康见三言》14期(下)为您揭晓后续内容,敬请期待!【作者先容】• 康红恩先生德隆配景,曾任职复星地产副总裁,融侨团体副总裁、首席投资官,CCIM(国际注册商业房地产投资师协会)中国理事长,易居沃顿项目导师,沃顿商学院CHAMP,中欧EMBA。• 是业内知名的战略和投资专家,曾提出和建立房地产的“丰裕时代”、 “三轮驱动”战略、中资产、平台型开发商、旅游地产“三个乐成的产物模型”等。• 拥有近20年的房地产战略和治理、投资、金融、开发和资产治理等复合履历,向导了凌驾1000亿地产项目的投资,在差别形式、差别产物、差别都会的投资上均有不错的结果和履历。

• 治理过的资产规模超1000亿元,在商业领域、旅店、旅游地产、养老地产等领域都拥有富厚的履历。—— END ——作者 / 康红恩编辑 / 上海小囡囡图 / 稿定设计、网络声明:本文为明源云上海专栏作者原创,版权归明源云上海及专栏作者所有。如需转载,请您与我们联系。


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